租客主张优先承租权 房东能否自主选房客？


2012年7月9日上午，拿到了判决书的朱大爷松了一口气，他终于可以如愿以偿地收回自己的房屋了。

家住启东市汇龙镇的朱大爷在职工新村有一套住房， 1998年6月份租给了姚某，双方签订了房屋租赁协议，约定租期从1998年6月15日至2000年6月15日，年租金为4800元，并约定如任何一方要改变租期，需提前一个月通知对方。因双方一直共处融洽，姚某一直租住这套房屋，但协议却没有续签。2009年11月1日，姚某还在征得朱大爷的同意下将房屋中间阻隔打通，并且双方协议约定在租赁终止时须恢复原样。

2011年11月30日，朱大爷想收回出租房屋另作他用，便电话通知姚某解除合约，并给姚某一个月的时间腾房。在这房子里租住已久的姚某本就不是很情愿搬走，又听传言说朱大爷是想将该房另租给他人，顿时就有了脾气，嚷着自己享有优先承租权，和前来要求其腾房的朱大爷起了争执，后经启东市防暴警察大队出警协调才得以平息。

“自己的房子咋就不能做主了呢？我是房东，我难道都没有选择租客的权利了？”花甲之年的朱大爷决心来到启东法院讨回公道。

法院认为：朱大爷和姚某协议约定的房屋租赁期限届满，双方并未就续约问题达成新的协议且未以在原协议上签字确认的方式达成补充协议，原房屋租赁协议虽因被告姚某作为承租人继续使用该租赁房屋且原告作为出租人未提异议而继续有效，但租赁期限应为不定期。根据合同法的规定，不定期租赁，出租人在通知承租人并给予合理期限的前提下有权随时解除该房屋租赁协议。因此在双方房屋租赁协议自2012年2月12日已经解除，被告应当将房屋返还原告。根据合同法关于租赁合同的规定，返还房屋应当符合约定的使用后的状态。2009年11月1日签订的房屋租赁协议双方特别约定“（被被告打开的中间门）在协议终止时须恢复原样”，因此被告姚某必须恢复涉案房屋原状。

而至于被告姚某所主张的优先承租权，法官刘文磊解释说，承租人的优先权主要体现在房东出售该房屋时，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。至于优先承租权，目前法律上并没有明确规定，因此姚某的辨称，法院不予支持。

据此，启东法院判决被告姚某于判决生效之日起十日内返还原告朱大爷涉案房屋并恢复涉案房屋原状，给付租金及逾期腾房占有使用费人民币3726.64元。同时涉案房屋水费、电费、物业管理费由被告姚德平继续履行。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。